Il mercato immobiliare in Italia con focus sul comparto dell’edilizia sociale
In un Paese come il nostro, tradizionalmente caratterizzato da un’incidenza della proprietà (prossima al 70%) tra le più alte in Europa e da un mercato degli affitti poco liquido e scarsamente dinamico, il protrarsi della crisi economico-finanziaria e il conseguente impatto sul reddito disponibile delle famiglie hanno determinato un’attenzione crescente in relazione sia al bene casa, sia alla sostenibilità del modello di sviluppo sociale.
Un elevato numero di famiglie manifesta sintomi di disagio abitativo:
Ad oggi, il problema dell’alloggio non interessa esclusivamente le fasce più deboli della popolazione, ma riguarda un più ampio bacino di persone che, pur potendo fare affidamento su un reddito e su una condizione di relativa stabilità, ha significative difficoltà nell’accedere al mercato abitativo.
Se le situazioni di precarietà investono principalmente l’edilizia residenziale più propriamente di derivazione pubblica, quelle di disagio interessano categorie sociali che, non rientrando nei canoni di povertà economica previsti per l’ERP, né essendo in grado di accedere alla casa a condizioni di mercato, possono trovare nel social housing uno degli strumenti di sostegno.
In relazione alla sostenibilità del modello di sviluppo sociale, il mercato immobiliare italiano presenta un grado di rigidità elevato, che rischia di compromettere la possibilità di fornire una risposta adeguata ai fabbisogni espressi dalla società, principalmente a causa della scarsa liquidità del segmento degli affitti e della perduta capacità dei prezzi di rappresentare il punto di incontro tra dinamiche di domanda e di offerta. In questo contesto, la questione abitativa incide in modo sempre più rilevante sugli assetti urbani.
L’onerosità dei costi delle abitazioni, tanto nella componente d’acquisto quanto in quella in locazione, infatti, determina un progressivo spostamento della popolazione verso i Comuni limitrofi alle grandi aree urbane, generando nuovi problemi legati:
Un processo che confligge sia con la presenza di un patrimonio urbano abitativo privato “sommerso” (inutilizzato o utilizzato tramite affitti in nero), sia con una disponibilità potenziale di nuovi alloggi derivante dalla trasformazione e dal risanamento di immobili già esistenti di proprietà pubblica.
Ripensare il mercato residenziale
Da questo quadro emerge la profonda necessità di ripensare il mercato residenziale nel suo complesso, attraverso un autentico mutamento di paradigma all’interno del quale il bene casa recuperi un ruolo funzionale di sviluppo della società e vengano concepite soluzioni che, senza stridere con le esigenze della finanza pubblica, sappiano rivolgersi ad uno spettro di destinatari variegato e comprensivo anche dell’area di disagio abitativo.
Il social housing rappresenta un’opportunità che si delinea all’interno di un panorama dell’offerta abitativa residenziale pubblica caratterizzato da una progressiva riduzione delle risorse statali, dall’abbandono di politiche strutturali a favore di interventi straordinari e dal trasferimento delle competenze attuative alle Regioni.
Le inefficienze della gestione e della vendita degli immobili pubblici non hanno consentito, inoltre, di alimentare processi che potessero generare le risorse sufficienti a garantire abitazioni a prezzi sostenibili per le diverse fasce della popolazione interessate dalla difficoltà di misurarsi con il mercato immobiliare.
Il “Piano nazionale di edilizia abitativa” ha rappresentato un primo punto di svolta, almeno in termini di approccio: stanziamenti a livello centrale e un nuovo paradigma per la selezione degli interventi hanno incentivato il coinvolgimento di investitori privati e la mobilitazione dei diversi livelli di governo, in un’ottica di partenariato pubblico-privato volta alla realizzazione di alloggi sociali. Contemporaneamente, si è iniziata a delineare l’opzione del social housing.
A dispetto della natura emergenziale, tuttavia, la stessa Corte dei Conti rileva come l’implementazione territoriale del piano di interventi pianificato nel 2008-2009 sia stata tutt’altro che rapida: la farraginosità dei processi amministrativi, l’estrema eterogeneità territoriale nel recepimento della normativa nazionale e la mancanza di una regia a livello centrale hanno impedito, di fatto, l’individuazione di un minimo comun denominatore con riferimento agli aspetti progettuali ed economico-finanziari degli interventi, rallentandone l’attuazione.
Negli ultimi anni, con l’approvazione delle graduatorie finali delle proposte e con il decollo dell’operatività del FIA si è assistito, tuttavia, ad una più compiuta definizione degli impegni di investimento, dell’individuazione dei progetti e, almeno in parte, della realizzazione degli alloggi.
A tale proposito, tuttavia, appare opportuno sottolineare come il sistema integrato dei fondi immobiliari, pur costituendo un esempio di successo, non possa rappresentare una risposta esaustiva alla questione abitativa in Italia.
Giova ricordare, infatti, che l’housing sociale, concentrandosi su un target di destinatari in condizioni reddituali non precarie e prevedendo la corresponsione di canoni inferiori rispetto a quelli di mercato, ma determinati in considerazione della sostenibilità economico-finanziaria delle iniziative, si rivolge prevalentemente alla cosiddetta area grigia e non a quella fascia della popolazione la cui domanda necessita di interventi più ampi e articolati da parte delle Amministrazioni centrali e locali.
Una prima risposta ad alcuni di questi temi sembra provenire dalle nuove misure appena varate dal Governo (L. n. 80/2014) finalizzate a sostenere gli affitti a canone concordato, favorire il recupero e la razionalizzazione degli alloggi pubblici esistenti e sostenere l’offerta di alloggi di edilizia residenziale sociale.
Con queste premesse, l’esperienza dei fondi immobiliari può rappresentare lo strumento per individuare le best practice sul territorio in termini sia di processo - le strutture finanziarie per la realizzazione delle opere, anche attraverso una maggior ricorso alle forme partenariali - sia di prodotto, i migliori progetti dal punto di vista della qualità della produzione edilizia con una particolare attenzione agli aspetti, ambientali, energetici e sociali.