Service Housing: una nuova frontiera dell’abitare sociale per i lavoratori

Questi alcuni degli interrogativi al centro del nuovo brief della Direzione Strategie Settoriali e Impatto, che analizza il ruolo strategico del service housing, ovvero l’offerta di alloggi a prezzi inferiori ai livelli di mercato (canone calmierato) destinati ai lavoratori, per favorire l’accesso alla casa e la mobilità lavorativa, sostenere la competitività dei territori e rispondere ai nuovi bisogni del mercato del lavoro.

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• L’accessibilità alla casa – intesa come la capacità economica dei cittadini di sostenere i costi per l'acquisto o l’affitto– è ormai un’emergenza in molti Paesi europei. Nel 2023, circa il 9% della popolazione europea spendeva più del 40% del proprio reddito per l’abitazione.
• Alcune tendenze strutturali – urbanizzazione crescente, stagnazione dei salari e la tendenza a considerare la casa come un bene di investimento – hanno aumentato la pressione sui mercati immobiliari, in particolare nei grandi centri urbani, riducendo l’accesso alla casa per fasce sempre più ampie della popolazione.
• In Italia, circa 1,2 milioni di famiglie hanno difficoltà nel sostenere i costi abitativi, prevalentemente famiglie monoreddito e monocomponente, lavoratori precari o a bassa qualifica, residenti in comuni con più di 50 mila abitanti e in affitto. I giovani sono la fascia di età più colpita: il 12,4% degli under 34 destina oltre il 30% del proprio reddito alla casa, una quota più che tripla rispetto agli over 65 (3,2%).
• La disponibilità di alloggi a canoni calmierati è limitata e inferiore ai peer europei. L’Italia si ferma al 2,4% contro una media UE pari all’ 8%.
• Accanto alle tradizionali esigenze dell’abitare sociale - famiglie in condizioni svantaggiate, studenti e anziani - si affianca una nuova emergenza: i lavoratori in mobilità. Carenza di immobili destinati agli affitti e canoni elevati rispetto al reddito disponibile frenano la mobilità sul territorio della forza lavoro, ostacolando l’incontro tra domanda e offerta e impedendo un’efficiente allocazione dei fattori produttivi.

In questo contesto, nasce il service housing: l’obiettivo è favorire la mobilità lavorativa, nelle aree caratterizzate da alta pressione abitativa e forte fabbisogno di forza lavoro, riducendo gli squilibri esistenti.

• In Italia, il service housing è una frontiera emergente: manca un modello strutturato e inquadrato dal punto di vista normativo.
• Il fabbisogno territoriale di service housing è stimato attraverso l’Indice di Fabbisogno di Alloggi per Lavoratori (IFAL) costruito per ciascuna provincia sulla base di due determinanti chiave: (i) l’accessibilità abitativa e (ii) la domanda di lavoratori extra-provinciali. I risultati mostrano: 
  • una forte concentrazione del fabbisogno di alloggi per lavoratori in quindici province, che rappresentano oltre un terzo della domanda nazionale di lavoratori, concentrate nel Nord (9) e Centro Italia (6);
  • queste province comprendono sia grandi centri (come Milano e Roma), sia realtà di minori dimensioni, ma con mercati del lavoro dinamici (come Bolzano, Bergamo e Brescia).
  • complessivamente questi territori producono oltre un terzo del PIL nazionale e hanno registrato nell’ultimo decennio una crescita nel numero di imprese e addetti, qualificandosi come territori di rilievo dal punto di vista demografico ed economico.
• Lo sviluppo del service housing rischia di essere frenato da quattro fattori: (i) ostacoli urbanistici e amministrativi, (ii) frammentazione della governance, (iii) assenza di una asset class riconosciuta a livello di sistema e (iv) mancanza di incentivi mirati.
• In questa prospettiva, il coinvolgimento di investitori istituzionali pazienti, che agiscano secondo un modello di finanziamento indiretto (Fondi di Fondi o tramite operazioni in Partneriato Pubblico- Privato) e l’introduzione di soluzioni abitative ibride (con diversi target di utenza e orizzonti temporali), potrebbero favorire la realizzazione delle iniziative garantendo la loro sostenibilità economico-finanziaria e la possibilità di implementare modelli di intervento replicabili e scalabili a livello nazionale.